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樓市迎來白銀時代 2015年四大發展走勢猜想
??告別“黃金時代”，迎來“白銀時代”，我國樓市艱難地跨過瞭2014年，帶著各種希望、各種猜想進入2015年。2015年，我國樓市是繼續延續去年的震蕩而面臨崩盤風險？還是在政策松綁的背景下改變頹勢而一路走高？帶著這些疑問，北京晨報記者采訪瞭多位業內專傢，從政策、房價等方面進行預測，以期在紛繁復雜的市場現象中窺探出2015年我國樓市的發展走勢。
??1分類調控是主調？
??今年，我國房地產市場調控政策仍然會以寬松為主，這已成為大多數業內人士的一致看法。但是，對於限購政策會不會完全取消，業內人士的看法產生分歧。亞豪機構市場總監郭毅表示，今年，我國房地產市場調控政策將會像去年一樣，進一步放松是個大趨勢。由於去年我國樓市遇冷，各地開始取消限價、限購，北京沒有明確說取消限價，但是隨著農展館地王項目的入市，標志著在執行層面上限價已經放開。今年北京、上海等一線城市的限購全面解禁，是不太現實的。不過，畢竟前兩年北京高價地出讓得比較多，考慮到這些高價地的市場消化問題，局部放松限購是有可能的。
??在偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉看來，今年我國房地產調控政策的主基調仍然是，在支持首次自住、改善型等需求的前提下，對不同市場特征的城市貫徹分類調控，充分發揮市場自由調節作用的情況下，穩定住房消費。所以，今年我國房地產調控政策變化不會太大，在貨幣政策方面預計將有一定程度的寬松，降息、降準都有可能。對於限購能否完全取消，胡景暉說，“由於去年四季度我國樓市出現反彈的情況，北京、上海等一線城市對於限購的調整可能性目前來看比較微弱。”
??2房價結束大漲時代?
??今年，房價還會全面上漲嗎？這是百姓在街頭巷尾議論最多的熱點話題。“如果樓市的成交量繼續回升，那麼房價就不會持續走低。”瑞穗證券亞洲首席經濟學傢沈建光表示，今年我國房價將會保持平穩，不會出現暴漲暴跌的情況，最有可能會出現的是微漲微跌的態勢。
??胡景暉認為，房價變化是受到市場供需關系的影響，目前一線城市整體的需求、購買力相對仍比較旺盛，在未來一段時間內，供應仍然難以全面滿足需求，所以2015年一、二季度，一線城市的房價預計將會整體止跌；進入三、四季度，一線城市房價預計會有小幅上漲。對於二、三、四線城市來說，供求關系方面存在分化的情況。一些重點二、三線城市，從長遠來看需求較為旺盛，在庫存去化較好的情況下，此類城市市場逐步回歸平穩，價格擺脫下行出現反彈是可以預期的；另一些供應嚴重過剩的三、四線城市，在2015年仍然難以擺脫市場下行的通道，價格還將進一步下探。
??郭毅認為，今年北京房價會“小幅上漲”。她分析認為，主要原因在於前兩年北京出現大量地王項目，特別是城市核心區土地供應規模增加，造成大批高端項目入市，從而帶動北京樓市整體均價上漲。但北京樓市整體均價上漲幅度有限，因為今年自住房為主的中低價位房源入市規模還會增多，將會拉低北京整體均價水平。
??3樓市有望持續回暖？
??隨著930新政、央行降息等一系列利好政策出臺，多地樓市出現回暖跡象。進入2015年，這股暖風能否依然強勁？在沈建光看來，持續回暖是有可能的，一、二線城市樓市將會處於平穩狀態，成交量會出現低增長，基本上維持在去年的水平上；三、四線城市樓市還會面臨很大壓力，去庫存仍然是房企的首要任務。
??“今年我國房地產市場不會太差，因為受到利好政策的影響。”中原集團創始人施永青分析說，有一個情況值得註意，投資者的心態有所改變，投資者現在把資金投入A股比投入房地產行業賺得更快，所以流到A股那一邊去的錢更快，所以整個社會的民心不是以房地產為主瞭，房地產不容易出現一個大牛市。
??“2015年，北京樓市整體預計會出現‘量增價穩’的狀態。”胡景暉表示，在供應結構方面，北京自住房供應量將維持高位，保障房供應量同樣將維持高位，高端項目入市節奏可能會加快。但在成交方面，預計中、小戶型的市場成交占比將會增高，而大戶型產品的成交節奏難以在短期內得到改觀。北京市場還會以“去庫存”、“平價走量”為主。
??4北京高溢價地逐步減少?
??2015年，土地市場走勢如何？對此，業內人士看法不一。中原地產首席分析師張大偉表示，從目前情況來看，房企拿地全面回歸一、二線城市。房企紮堆一二線城市土地市場，在推高地價的同時，也容易產生風險。但是，相比三、四線城市已經可以看到的風險，一、二線市場拿地的風險要低很多。
??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，2015年我國土地市場還會呈現上升趨勢。不過，一、二線城市與三、四城市土地市場的表現會有所不同，一、二線城市土地成交量將會繼續上升，三、四線城市土地成交量不會有太大變化。一些資金雄厚的房企將會繼續進入北京等一線城市土地市場拿地，他們對於優質地塊爭搶會變得更加激烈，這使得部分優質地塊的溢價率依然會走高。
??如今北京地價已然處於高位。在郭毅看來，今年北京土地出讓金不會像去年一樣再創新高瞭，因為前兩年北京高價地出讓的數量比較多，房企去化壓力比較大，如何更好地把這些高價地變現，更好地調動需求，是房企今年面臨的首要問題。現在多數房企還處於對後市分析判斷的過程中，市場預期沒有完全發生轉變，房企拿地的策略將會更加理性，所以今年北京不會出現那麼多高溢價地瞭。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-08/08465958755309886681137.shtml
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