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新浪樂居訊 （編輯 高菲） 很多人對於房地產投資都局限於住宅，其實住宅僅僅是房地產中一類，其中還包涵瞭寫字樓、商鋪一類的商業物業。作為一位資深的投資人，王先生對於投資房產有著自己獨到的見解，如何能夠穩操勝券，不盲從市場，看看王先生獨傢的分析報告，一定受益匪淺。

圖為芒果城效果圖

投資人簡介：

王魏楠，男，48歲，從事餐飲行業，在沈陽有三傢自己的餐飲店。並且王先生還是一位資深的投資人，理財經驗豐富，2004年踏入股海、08年購入基金、09年進入房地產市場，如今投資商鋪，是他的最愛。

投資心得：如何評估商鋪物業的價值

經常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢？其實這個問題的答案不在任何專傢，也不在發展商那裡，也許投資人應當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。

一個成熟商業街旺鋪的價值當然是無需我們再去分析的，那樣的投資成本也不是大部分人能夠承受的。所以我個人比較傾向於投資新興地區的商鋪。而對於商鋪的考察，我一般會從幾個方面入手。

首先考察周邊商鋪的租金價格和比較適合的經營品種，計算該地區每平方米的平均營業額，物業投資回報期，也就不難推算出合理的商鋪投資價格。當然，這隻是靜態的算法，另外還必須考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來的人流量。還有一種相對簡單的辦法就是考察同規模同檔次的成熟地區，再考慮新地區的建設周期，畢竟消費模式不會有大的差距。

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圖為芒果城效果圖

以芒果街為例的調查報告：

1、商鋪租金：2012年入駐的璀璨芭莎攝影當時的租金是10元/平方米，而2014年入駐的千伊好米好面的租金則漲到瞭30元/平方米，兩年等於翻瞭一倍，如此的漲幅比較客觀。

2、人流：260萬平米城央大盤，於洪新城“旗艦”位置。50萬常住及流動人群，周邊恒大、碧桂園等……大型住宅區林。

3、經營模式：開放式街區，獨立店鋪經營，24小時不打烊，又有統一的公共運營管理保障。

4、發展規劃：芒果城包括瞭街區商業、地標級寫字樓、五星級酒店、河景商務公寓、高端住宅等多種業態，總建築面積約100萬平米，計劃自2013—2016年間開發完成。

5、大型品牌：現在已有眾多品牌商傢搶駐芒果城：美國卡爾森酒店、法國紅酒文化中心、大地數字影院、莫森泰姆健身、迪歐咖啡、際帝國際婚紗攝影、哈皮小孩青少年體驗機構、璀璨芭莎、小哈津幼兒園等知名商傢均已簽訂意向協議或者正式進駐。

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總結：僅僅從現有的出租回報率看，芒果城就已經很有前途。而芒果城更是秉承瞭以人為本的商業概念，單單50萬人口的流動量就足以支撐芒果城的運營，加之未來還將有地標級的寫字樓和五星級酒店的規劃，也就是說未來的流動人口將遠超50萬。另外，獨到的建築模式，讓其在眾多的商業綜合體中脫穎而出，可以說於洪新城正缺少這樣一個商業中心，而這樣一個商業中心的誕生又恰到好處。這也是為什麼會有那麼多領導品牌搶先入駐芒果城，相信他們的調研結果要遠比我們個人的簡單分析更具權威性和專業性。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-07/11465936332697894176520.shtml

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