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  對於市場普遍預期的銷售旺季,張磊說,這項政策剛好趕在"金九銀十"之前實施,有利於增加房企的風險防范意識,調節市場預期。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-17/07592299707.shtml

樓市調控走向資金層面 預售款監管在全國興起

  在銀行"錢荒"、融資渠道收緊的背景下,多個城市近日重新執行瞭更加嚴厲的商品房預售資金監管制度。業內人士認為,中小企業或將面臨流動資金困局,部分難以支撐的企業將無奈退出。那麼,預售款監管會否逼迫房企降價求生存?樓市格局是否將迎來新一輪洗牌?

  久拖不決的小微企業融資難問題,昨日迎來"金融班底"大會診。

內容來自sina新聞

  預售資金監管在全國興起

  從去年10月份起,武漢開始實施商品房預售資金監管,購房預售款進入政府監管的開發商賬戶。不少業內人士認為,此次雖然下調瞭預售資金監管比例,但同時對申請使用進行嚴格規定,實際上加強瞭對預售資金使用的監管。

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  但也有專傢對預收資金監管的調控效果心存憂慮。中南財經政法大學房地產研究所所長張東認為,預售資金監管主要是為瞭防止開發商挪用資金,將部分實力不足的中小企業淘汰出局。"個人認為,實質效果還得看實際操作的執行力度以及長遠影響。"

  中小開發商的資金壓力較大

  除此之外,青島等城市紛紛出臺新的商品房預售資金監管辦法,加強對購房人交納房款的監管。據統計,目前,全國已有30多個城市出臺瞭相應的監管制度。這一數據還在不斷擴大。安徽宿州、江蘇鹽城、安徽安慶等三四線城市也紛紛先後進來,從7月1日開始對新建商品住宅實施預售款監管。

  武漢某大型房地產企業副總經理姚澤春說,目前市場由於"錢荒"影響還未散去,各大行都收緊房貸,開發貸款更是難上加難,信托、基金等融資渠道也明顯收窄,中小開發商的資金壓力較大,嚴控預售資金無異於"雪上加霜"。

  商品房預售金是房地產開發企業的主要資金來源。特別是中小開發商自有資金有限,融資渠道相對狹窄,很大程度上都依賴預售款。業內人士認為,加強對預售資金的監管,卡住瞭開發商的一條資金渠道,房地產市場又將面臨新一輪的洗牌。

  北京美聯市場研究部高級經理張磊分析,加強預售資金監管,房企的融資能力以及自身資金的調配能力將受到考驗,需要合理的調配每個節點的用款額 度。一些缺乏成本控制經驗或是業務面較窄、融資手段較單一的中小型房企將受到較大影響。同時,由於資金壓力的增加,房企在土地市場上或將一改"大無畏"的 拿地風格,促進土地市場降溫。

  "中小房企的主要資金來源是靠賣房子,也就是銷售回款。現在這條騰挪之路也被堵死瞭,那麼他們必將面臨資金考驗。"亞太城市房地產業協會會長謝 逸楓認為,預售資金大約占開發商資金的三分之一,"凍結"這一部分資金對實力雄厚的大型房企來說可能影響不大,但對中小房企的打擊就會比較重。

  對於房地產市場來說,預售資金監管並非新政策。早在2010年,北京就實施瞭《商品房預售資金監督管理暫行辦法》。7月1日起,北京市開始執行 修改後的新《辦法》,要求商品房預售資金必須在項目達到一定進度後按計劃支取,開發商支取預售款由原來的4個節點,增加瞭1-2個使用節點。經適房預售資 金也納入瞭監管。

  浦江中國市場研究總監梅水雄說,中小房企的銀行貸款利息、前期設計、營銷策劃等成本都依賴於預售資金。預售資金被監管後,房企資金壓力必然加大,開發難度上升,扛不住的中小房企很可能被淘汰。

  預售資金監管或將長期執行

  房地產調控大致可以從供給層面、需求層面和資金層面等三個方面下手。中國樓市調控逐漸向資金層面邁進,預售資金監管或將長期執行下去。

  7月10日,武漢市房管局下發通知,將預售資金監管的三類比例分別下調10%。對商品房達到結構封頂並已支付工程費用的開發企業,重點監管資金調整為項目總預售款的15%;對項目進度達到1/2並已支付相應工程費的,調整為20%;未支付工程費用的,調整為25%。

  梅水雄說,預售資金監管從嚴會增加有效供給,但不一定導致房價下降。因為每個房企都會根據自己項目的供應信用貸款利率試算量、優勢特點和庫存情況、銷售進度等因 素來確定銷售價格。"房企一旦遇到資金周轉困難,必然想方設法從市場補充資金,由此帶來的融資成本增加,可能會以提高房價的方式進行轉移。"台北中正農地貸款

  "預售資金是由銀行、監理單位多方監管,但開發商銷售是動態進行的,銀行很難天天盯著。開發商的銷售款什麼時候交給銀行很大程度上靠自覺"。張 東建議,在設立預售資金監管制度的同時,還應建立土地拍賣、期房轉讓及現房銷售等配套制度,確保整個預售過程的規范性,防范樓市中存在的危機,確保市場長 期穩定發展。

  同時,對房地產開發企業申請使用監管資金進行瞭嚴格規定。取得商品房預售許可證1個月後,申請使用資金額度不得超過重點監管資金核定總額的35%;結構封頂的,累計申請不得超過75%;竣工驗收的,累計申請不得超過95%。
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