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銀行內部警示零首付 點名佛山樓市
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樓市低迷，零首付、分期首付自本月起，在廣州、深圳、佛山等地大規模重出江湖。
南都記者從一傢銀行內部獨傢獲得的一份文件顯示，該行認為零首付、分期首付在一定程度上增大瞭銀行按揭貸款業務的風險，一旦房價下跌超過首付比例，購房者還款意願大幅下降，此外還將導致購房者還款壓力上升。該文件還特意以佛山樓市舉例，稱佛山多傢樓盤采取此類促銷。
目前所謂的零首付、分期首付，基本上是開發商墊付資金，一傢國有銀行廣東省分行個貸部負責人對南都記者表示，該行亦明文禁止與推行零首付、分期首付的樓盤進行合作。
開放商墊資催生零首付
"零首付"、"低首付"等概念促銷樓盤並非新鮮手段，不過，這種刺激購房者買房欲望的營銷手段在近期低迷的樓市中，重出江湖。5月份以來，廣州以及珠三角不少樓盤均以此為口號促銷房地產。
上述文件提到，今年佛山有多傢樓盤推相繼推出瞭"5萬-8萬元首付"、"一成首付"等營銷措施。一般為購房者先付部分首付款(不足三成)，餘額先由房地產開發企業引入第三方機構進行免息墊付。墊付期一般為3個月，最長的14個月。
昨日，南都記者撥打番禺一個樓盤售樓部電話，該樓盤一名售樓經理告訴南都記者，目前該樓盤仍有可以申請"一成首付"，另外兩成首付將由開發商進行墊資，分一年4期交付，期間無需利息。此外，佛山一個樓盤亦對南都記者表示，目前可進行零首付購房，首付款分期申請。
事實上，這樣的促銷方式並非隻有一兩個樓盤用來刺激購房者的購房沖動，有數據顯示，僅5月初廣州共有155個樓盤推出優惠促銷活動，其中有17傢推出"零首付"和"低首付"活動。深圳、佛山等珠三角城市也不斷湧現出"零首付""低首付"樓盤。
對於類似零首付和分期首付的營銷方式，一位房屋按揭中介對南都記者表示，這樣的促銷方式會使一批原來買不起房子的消費者開始萌生買房的欲望。南都記者從市場瞭解的情況看，目前市場上常規的"零首付""低首付"情況一般有三種方式，一種是，先提價，再零首付(通過陰陽合同方式從銀行多貸款)。第二種方式是，開發商替購房者無息墊付首付款，然後購房者分期或限期還款。第三種方式是開發商允許購房者分期交納首付款，待首付款交完後再辦理貸款手續。"第三種方式實際上，購房者在沒有交齊首付款前，實際上上隻簽訂瞭買賣合同，不能進行網簽。"上述房屋按揭中介負責人向南都記者表示，購房者實際上存在很大的風險。
不過，對於零首付和低首付，有銀行人士提醒，在辦理的過程中雙方要簽訂一份陰陽合同，虛擬成交價，以此來套取銀行貸款。其實老百姓可能不知道，這種行為一旦被銀行發現，不但會導致貸款辦不下來，雙方若產生法律糾紛，最終的受害者還必定是購房者。
銀行：零首付將加大購房者違約風險
事實上，對於"零首付"、"低首付"有關部門已經做出風險提示。廣州市國土房管局日前在其官方微博提醒，分期首付促銷商品房的行為變相降低瞭房貸準入標準，但存在借貸安全隱患。深圳市規劃國土委也公開表示，"零首付"是一種違規行為。
南都記者從銀行業內獲悉，目前多傢商業銀行業開始警惕和推行"零首付"、"低首付"的樓盤進行個貸合作。南都記者獨傢從一傢銀行佛山分行向轄區內各分支機構土建融高雄橋頭土建融獲得的一份文件顯示，該銀行認為此類營銷手段一定程度上增大瞭銀行按揭貸款業務的風險。
該文件具體指出，購房者的貸款違約風險將加大，首付款分期手段在降低購房者購房門檻的同時，也降低瞭購房者的違約成本，原本購房至少需要三成首付款，若通過首付分期付款操作，購房者隻要首期付款5萬-8萬就可購買住房，一旦房價下跌超過首付比例，購房者的還款意願將大幅下滑，按揭貸款違約風險增大。此外，"零首付"、"低首付"還將導致購房者還款壓力上升，信用風險加。該行認為，首付款分期雖然暫時緩解瞭按揭購房者的買房壓力，但最終還需在一定的期限內全部付清首付總額，短則三個月，長則一兩年，在該時間內，購房者，尤其是剛需購房者，將同時面臨首付款、月供、交易所須稅款等多方面的資金壓力，還款資金流將趨於緊張，按揭貸款信用風險升高。
"我們銀行明文禁止和推行零首付、低首付樓盤進行合作。"一傢國有銀行廣東省分行個貸部負責人在接受南都記者采訪時表示，如果知道開發商通過類似方式進行促銷，該行堅決不介入類似樓盤。"不過實際上，大部分開發商會瞞著銀行偷偷做。"上述個貸部負責人對南都記者表示，購房者必須提交首付款和銀行承諾的貸款金額，購房者才可以成功完成網簽，為瞭防止開發商隱瞞銀行私下為購房者墊資，銀行在和開發商合作時，要求購房者提供流水和賬單，避免"零首付"、"低首付"。她向南都記者透露，該行為此曾做過市場調查，目前四大行對於"零首付"、"低首付"均非常謹慎，而敢於嘗試類似業務的多為中小銀行，此類銀行一般在房貸利率上亦定價較高，如首套房一般要求上基準利率上浮10%-20%。
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開發商如何貼錢？找P2P平臺發產品籌款
不過，南都記者調查發現，在國有大行圍堵零首付、分期首付的同時，部分開發商通過P2P平臺為客戶籌集首付款，而由此產生的借款利息則有開發商進行部分或全部支付。
P2P平臺推出瞭首付款相關產品也不是什麼新鮮事，不過南都記者發現，近期部分P2P平臺推出的類似產品背後，有開發商主動介入的身影。南都記者從廣東一傢P2P平臺高管處獲悉，該平臺目前推出的產品，盡管表面上是以借款人個人身份募集首付款，但實際上，購房者無需為此支付利息，通過P2P平臺借款融資成本則有開發商進行支付，項目引入擔保方，P2P平臺賺取通道費。
"第一次的項目是廣東省外開發商主動提出的，我們認為在目前情況下具有可復制性，目前想在廣東省內推廣。"該平臺高管向南都記者透露，已經和部分開發商以及銀行進行接觸，部分銀行銀行態度相對謹慎，但也有部分銀行有合作意願。而對於開發商的選擇，他們也比較謹慎。"資質太差，現金流太差的我們也不敢做，擔心出事。"上述負責人表示。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/08474172343.shtml
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